Gebäudeenergiegesetz im Bestandsgebäude: welche Pflichten Sie 2026 wirklich treffen

Von Christoph Engelhardt, Energieberater in Feuchtwangen

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ist dasselbe Stammgesetz unter neuer Kurzbezeichnung, mit umfassend neu sortierten Paragraphen. Wer nach “GEG” sucht, sucht das Richtige – nur unter dem alten Namen.

Für die meisten Bestandsgebäude ist die Umstellung eine Entlastung: Es gibt heute weniger unbedingte Pflichten als 2024, und was bleibt, hängt an wenigen klar benennbaren Auslösern. Dieser Beitrag ordnet die Pflichtenlage aus Ihrer Sicht als Eigentümer – nicht aus der Systematik des Gesetzes heraus. Wie sich das Gesetz insgesamt verändert hat, steht auf der Übersichtsseite GModG 2026.

Rechtsgrundlage ist das “Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226)”, verkündet am 28. Juli 2026. Artikel 1 ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten.

Die Kurzfassung: betrifft Sie das überhaupt?

Für Nichtwohngebäude gilt ein eigenes Regelwerk mit zusätzlichen Schwellenwerten, nachzulesen unter GModG für Nichtwohngebäude. Hinzu kommen können landesrechtliche Vorgaben, die das GModG unberührt lässt.

Was seit Juli 2026 weggefallen ist

Die wichtigste Nachricht für Altbaueigentümer ist eine Streichung. Der frühere § 72 GEG – Betriebsverbot für Heizkessel, Austauschpflicht nach 30 Jahren Betriebsdauer, Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 – ist ersatzlos entfallen. Ebenso § 71 mit der 65-Prozent-Vorgabe. Der frühere § 73, der Pflichten an einen Eigentümerwechsel knüpfte, ist als eigene Norm ebenfalls verschwunden – seine Zwei-Jahres-Frist lebt aber in § 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 3 und 4 fort (dazu unten).

Ersatzlos heißt hier: keine Nachfolgeregelung, kein Übergangsrecht, das die Austauschpflicht für Altfälle konserviert. Die Begriffe “Heizkessel”, “Betriebsverbot”, “Niedertemperatur” und “Brennwertkessel” kommen im Verkündungstext des Änderungsgesetzes kein einziges Mal vor – auch nicht in den Artikeln, die erst 2027, 2028 und 2030 in Kraft treten.

Ihr 32 Jahre alter Konstanttemperaturkessel darf also weiterlaufen, solange er funktioniert und sicher betrieben wird. Ob das wirtschaftlich klug ist, ist eine andere Frage – die Entscheidung ist vom Ordnungsrecht in die Kostenrechnung gewandert. Den Vergleich zur früheren Rechtslage finden Sie im Archiv der GEG-Rechtslage.

Pflichten, die unabhängig von einer Sanierung gelten

Es sind zwei Dämmpflichten. Beide sind mit dem GModG inhaltlich unverändert geblieben und stehen heute nur unter anderen Nummern. Hinzu kommen zwei ältere Nachrüstpflichten an der Anlagentechnik – Regeleinrichtungen der Zentralheizung (§ 61 Absatz 2) und die raumweise Temperaturregelung (§ 63) –, die bei den allermeisten Bestandsheizungen längst erfüllt sind.

Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35)

Die Pflicht greift, wenn die oberste Geschossdecke eines beheizten Gebäudes den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 nicht erfüllt. Dieser Punkt wird oft falsch dargestellt: Der Mindestwärmeschutz ist keine Ausnahme von der Pflicht, sondern schließt ihren Tatbestand aus. Genügt Ihre Decke ihm bereits, entsteht die Pflicht gar nicht erst. Erst wenn sie ihm nicht genügt, gilt der Zielwert U ≤ 0,24 W/(m²K).

Erfüllt ist die Pflicht auch dann, wenn statt der Decke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Daneben gibt es eine Erleichterung für konstruktiv begrenzte Dämmschichtdicken und – praktisch am wichtigsten – eine Wirtschaftlichkeitsausnahme für selbst bewohnte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Diese Ausnahme setzt aktuelles Selbstbewohnen voraus, keinen Stichtag; sie steht auch heutigen Käufern offen. Hinzu kommen die allgemeinen Ausstiege für Baudenkmäler und die Befreiung wegen unbilliger Härte auf Antrag bei der Landesbehörde.

Die Ausnahmen im Einzelnen und die Abgrenzung zwischen gesetzlichem Mindestwert und deutlich strengerer Förderanforderung stehen im Beitrag zur Dachdämmung und Nachrüstpflicht.

Dämmung ungedämmter Rohrleitungen (§ 69)

Die Bestandspflicht in § 69 Absatz 2 ist dreifach begrenzt: Sie erfasst nur Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die bisher ungedämmt, zugänglich und nicht in beheizten Räumen verlegt sind. Der typische Fall sind freiliegende Leitungen im unbeheizten Keller oder im Dachraum; verkleidete Leitungen in Wandschlitzen fallen ebenso wenig darunter wie Leitungen im beheizten Wohnraum.

Die Mindestdämmdicke nach Anlage 8 richtet sich nach dem Innendurchmesser: bis 22 mm Innendurchmesser 20 mm Dämmdicke; über 22 bis 35 mm dann 30 mm; darüber entspricht die Dämmdicke dem Innendurchmesser; über 100 mm bleibt es bei 100 mm. Bezugsgröße ist eine Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K); an Durchbrüchen, Kreuzungen und Verteilern genügt die Hälfte.

Von den beiden Dämmpflichten wird nur diese regelmäßig kontrolliert: Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob Leitungen ungedämmt geblieben sind, setzt zunächst eine Nachfrist und unterrichtet die Behörde erst, wenn diese fruchtlos verstreicht. Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke gehört ausdrücklich nicht zu seinen Prüfaufgaben.

Die Zwei-Jahres-Frist: enger, als sie klingt

Für beide Dämmpflichten gibt es eine Sonderregel, die in § 35 Absatz 3 sowie in § 69 Absatz 3 und 4 steht: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss die Pflicht erst der neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel erfüllen – innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen: höchstens zwei Wohnungen, Selbstbewohnen genau am Stichtag und ein Eigentümerwechsel danach. Wie spätere Eigentümerwechsel zu behandeln sind, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich, und eine amtliche Aussage dazu ist mir nicht bekannt – nach dem Wortlaut spricht viel dafür, dass ein zweiter Verkauf keine neue Schonfrist eröffnet.

Praktisch relevant ist die Frist 2026 damit vor allem in einer Fallgruppe: Sie erwerben oder erben ein Haus, das seit Februar 2002 nie den Eigentümer gewechselt hat – typischerweise Erbfälle und Erstverkäufe aus langjährigem Familienbesitz.

Pflichten, die erst eine Sanierung auslöst

Der zweite Block greift nur, wenn Sie ohnehin etwas an der Gebäudehülle tun. Zwei Vorschriften wirken dabei nebeneinander und werden oft verwechselt.

§ 34 verbietet die Verschlechterung. Sie dürfen Außenbauteile nicht so verändern, dass die energetische Qualität des Gebäudes schlechter wird. § 36 fordert bei Erneuerung ein Niveau: Wenn Sie ein Außenbauteil erneuern, ersetzen oder erstmalig einbauen, müssen die betroffenen Flächen die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Beide Normen haben eine eigene Bagatellgrenze von 10 Prozent – es sind also zwei getrennte Zehn-Prozent-Grenzen.

Bezugsgröße ist jeweils nicht das Gesamtgebäude, sondern die Bauteilgruppe: Außenwände; Fenster und Türen; Dachflächen und Decken gegen unbeheizte Dachräume; Wände und Decken gegen Erdreich oder unbeheizte Räume. Wer die Fenster einer Giebelseite tauscht, prüft also den Anteil an der gesamten Fensterfläche.

Die Höchstwerte der Anlage 7 sind unverändert geblieben. Die wichtigsten für Wohngebäude:

Zwei Fußnoten der Anlage 7 sind im Altbau bares Geld wert. Erstens: Reicht die konstruktiv mögliche Dämmschichtdicke nicht aus, genügt die höchstmögliche Dicke. Zweitens: Die Anforderungen entfallen ganz, wenn das Bauteil nach dem 31. Dezember 1983 unter Einhaltung der damals geltenden energiesparrechtlichen Vorschriften errichtet oder erneuert wurde.

Typische U-Werte nach Baujahr und Konstruktion finden Sie in meiner U-Wert-Datenbank. Für die Förderung gelten teils deutlich strengere Werte als für das Ordnungsrecht; die Programmbedingungen sind unter Förderung für die Sanierung zusammengefasst.

Was beim Heizungstausch heute gilt

Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe ist weg. An ihre Stelle ist in § 42 ein Katalog gleichrangiger Wärmeversorgungsoptionen getreten, an die das Gesetz jeweils eigene Maßgaben knüpft. Verboten ist keine der gängigen Technologien; auch eine reine Gas- oder Ölheizung nennt das Gesetz ausdrücklich. Folgepflicht ist dann allein die Brennstoffquote des § 43: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035, 60 Prozent ab 2040 – bezogen auf den Brennstoff, nicht auf die Anlagentechnik. Die Einzelheiten stehen im Beitrag Die 65-Prozent-Regel ist abgeschafft und im Abschnitt zum Optionenkatalog.

Die kommunale Wärmeplanung läuft als eigenes Gesetz weiter, hat aber ihre frühere Rolle als Auslöser einer gebäudebezogenen Heizungspflicht verloren – die Norm, die diese Kopplung herstellte, ist mit § 71 entfallen. Als Planungsinformation bleibt sie wichtig: ob Ihr Gebiet ein Wärmenetz bekommt, ist für die Systemwahl entscheidend. Was das für Ihr Haus bedeutet, ordne ich in der Beratung zum Heizungstausch ein.

Nachweise: was Sie wem vorlegen müssen

“GEG-Nachweis” ist kein einzelnes Dokument. Im Bestand laufen drei Stränge nebeneinander: der Energieausweis bei Verkauf und Neuvermietung, die Unternehmererklärung des ausführenden Betriebs nach einer Maßnahme und – je nach Vorhaben und Landesrecht – die Erfüllungserklärung gegenüber der Behörde. Welcher Nachweis wann fällig ist, wer ihn ausstellt und wie lange Sie ihn aufbewahren, steht im Beitrag GEG-Nachweis und GModG-Nachweis.

Fristen im Überblick

Die meisten kursierenden Jahreszahlen betreffen den Neubau, nicht den Bestand. Die Spalte “gilt für” macht das sichtbar.

Was die Neuausgabe DIN 4108-2: 2026-05 inhaltlich verändert, ist mir nicht bekannt; die Norm ist kostenpflichtig und lag mir nicht vor. Gesichert ist nur, dass sich der Verweis ab 2027 auf sie bezieht. Ich aktualisiere den Abschnitt, sobald belastbare Angaben vorliegen.

Ein methodischer Hinweis: Die konsolidierte Fassung auf gesetze-im-internet.de zeigt nur Artikel 1 des Änderungsgesetzes. Die Stichtage 2027, 2028 und 2030 stehen ausschließlich im Original im Bundesgesetzblatt.

Was bei Verstößen droht

Das GModG staffelt die Bußgelder in drei Stufen. Voraussetzung ist Vorsatz oder Leichtfertigkeit; einfache Fahrlässigkeit genügt nicht.

• bis 50.000 EUR: Dämmung der obersten Geschossdecke, Anlage-7-Werte bei Änderung, Rohrleitungsdämmung, Nachrüstung der Heizungsregelung, raumweise Temperaturregelung
• bis 10.000 EUR: Energieausweispflichten, unterlassene Inspektion von Klimaanlagen
• bis 5.000 EUR: übrige Tatbestände, unter anderem private Nachweise, Heizungsprüfung, hydraulischer Abgleich

Der Rahmen ist die Obergrenze, nicht der Regelfall. Wichtiger als die Zahl ist der Vollzugsweg: Bei der Rohrleitungsdämmung setzt der Bezirksschornsteinfeger zuerst eine Nachfrist und schaltet die Behörde erst danach ein. Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke wird gar nicht regelmäßig geprüft – sie fällt meist bei anderen Anlässen auf, etwa bei einer Sanierung oder beim Verkauf.

Häufige Fragen

Heißt das Gesetz jetzt GEG oder GModG?

GModG. Es ist dasselbe Stammgesetz unter neuer Kurzbezeichnung, kein zusätzliches Gesetz. Der volle Titel lautet “Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden”. Die neue Bezeichnung gilt seit dem 29. Juli 2026. Welcher alte Paragraph welchem neuen entspricht, zeigt die Konkordanztabelle.

Muss ich meine funktionierende Gasheizung austauschen?

Nein. Die Austauschpflicht nach 30 Jahren Betriebsdauer und das Betriebsverbot für fossile Kessel ab 2045 standen in § 72 GEG. Diese Vorschrift ist zum 29. Juli 2026 ersatzlos entfallen, und es gibt keine Nachfolgeregelung. Eine funktionierende Heizung darf weiter betrieben werden.

Gilt das auch für vermietete Wohnungen?

Ja. Die Dämmpflichten für die oberste Geschossdecke und für Rohrleitungen treffen den Eigentümer, unabhängig davon, ob er selbst darin wohnt. Die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Absatz 4 verlangt dagegen, dass Sie selbst in dem Haus wohnen – bei einem vermieteten Objekt greift sie nicht. Die Zwei-Jahres-Frist knüpft demgegenüber an das Selbstbewohnen des Voreigentümers am 1. Februar 2002 an, nicht an Ihre heutige Nutzung.

Was ist, wenn ich das Haus geerbt habe?

Dann kann die Zwei-Jahres-Frist greifen, aber nur unter engen Voraussetzungen: höchstens zwei Wohnungen, der bisherige Eigentümer hat am 1. Februar 2002 selbst darin gewohnt, und es ist der erste Eigentumsübergang seit diesem Stichtag. Trifft das zu, haben Sie zwei Jahre ab Eigentumsübergang Zeit, die oberste Geschossdecke und die Rohrleitungen zu dämmen.

Muss ich beim Fenstertausch die neuen U-Werte einhalten?

Nur, wenn die getauschte Fläche mehr als 10 Prozent der gesamten Fensterfläche des Gebäudes ausmacht. Darunter greift die Bagatellgrenze des § 36. Oberhalb gilt für Fenster und Fenstertüren gegen Außenluft ein Höchstwert von 1,3 W/(m²K), beim reinen Verglasungstausch 1,1 W/(m²K) für die Verglasung.

Woher weiß ich, ob meine oberste Geschossdecke schon genügt?

Die Pflicht entsteht nur, wenn die Decke den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Das lässt sich am Aufbau ablesen: Schichtenfolge, Dämmstoffart und Dämmdicke ergeben den U-Wert. Bei unklarem Aufbau hilft eine Bauteilöffnung an unkritischer Stelle.

Wer kontrolliert, ob ich die Pflichten erfüllt habe?

Regelmäßig kontrolliert wird nur die Rohrleitungsdämmung, und zwar durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau. Er setzt zunächst eine Nachfrist. Die übrigen Bestandspflichten werden anlassbezogen geprüft.

Änderungsprotokoll

• 29.08.2026 – Seite erstellt, Rechtsstand nach Artikel 1 des Gesetzes vom 23.07.2026 und den Artikeln 2 bis 4 in der Fassung des BGBl. 2026 I Nr. 226
• 29.07.2026 – GModG in Kraft, §§ 71 bis 73 GEG entfallen, Umnummerierung §§ 46 bis 51 zu §§ 34 bis 39

Sie wollen wissen, welche dieser Pflichten Ihr Haus tatsächlich treffen und was davon sich zu welchem Zeitpunkt rechnet? Ich nehme das Gebäude auf, ordne die Bauteile den Anforderungen zu und sage Ihnen, wo Handlungsbedarf besteht und wo nicht. Erstberatung für 250 EUR vereinbaren – der Betrag wird auf einen Folgeauftrag angerechnet. Oder rufen Sie an: +49 156 78 89 59 48.